戸建てとマンションどっちを買う？求める物によって選び方が変わる

戸建てとマンション、8つの「どっち」比較

1.費用はどっちがお得？

マイホーム購入で注意しないといけないのが、家も車と同じく「買って終わり」ではないということ。

住宅ローンの返済や火災保険料などの固定費だけでなく、設備が故障した際の修理費や外壁塗装代など、住宅維持のためのランニングコストがかかることを考慮して、費用の検討をすることが大切です。

まずは、戸建てとマンションの物件価格を比較してみましょう。

新築一戸建て住宅の平均価格（2022年5月時点）

新築マンションの平均価格

同じエリアで比較してみると、兵庫県の一戸建ての平均価格は新築で3,457万円。マンションの場合は新築で5,079万円（関西圏）となっています。

※参照：株式会社東京カンテイ　プレスリリース
新築一戸建て住宅平均価格（2022/6/9）
マンション・一戸建て住宅データ白書 2021（2022/1/31）　

新築マンションの価格相場は首都圏を中心にここ数年上昇傾向にあり、物件だけを比較すると新築よりもかなり高騰していることが分かります。

新築戸建ての場合、別途土地代と不動産の所有にかかる税金の支払いが必要になること、中古の戸建てとマンションの場合は仲介手数料がかかることも覚えておきましょう。

ベースとなる金額がわかったところで、次はそこに付随する諸費用を見ていきましょう。

戸建てでもマンションでも、住宅ローンを組む場合は火災保険などの各種保険への加入が必要になります。

火災保険の費用は、住宅の構造と保証範囲、保証年数によって変動し、例えば木造（H構造／対非火）で火災・風災を保証してくれる保険の場合、主要な保険会社の火災保険の金額は、5年契約で30,000円～60,000円、10年契約だと70,000円～120,000円。鉄骨・鉄筋（T構造／耐火）で火災・風災を保証してくれる保険の場合、主要な保険会社の火災保険の金額は、5年契約で16,000円～27,000円、10年契約で38,000円～56,000円となっています。

※参照：
価格.com「火災保険の相場・シミュレーション」

地震保険の費用は保険会社ごとに変わるのではなく、住宅の所在地と構造によって決められており、「地震保険金額×（地震保険基本料率×（1－割引率）×地震保険長期係数）×1/1,000」という計算式で算出されます。

例えば保証金額100万円・保険期間1年間の場合の費用は、1等地（北海道・青森県・岩手県・秋田県・山形県・栃木県・群馬県・富山県・石川県・福井県・新潟県・長野県・岐阜県・滋賀県・京都府・兵庫県・奈良県・鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・鹿児島県）の非耐火構造は年間740円、非耐火構造だと年間1,230円。2等地（福島県・宮城県・山梨県・愛知県・大阪府・三重県・和歌山県・香川県・愛媛県・大分県・宮崎県・沖縄県）ではエリア毎に細分化されており、耐火構造だと年間970円～1,180円、非耐火構造だと年間1,950円～2,120円です。3等地（茨城県・千葉県・埼玉県・東京都・神奈川県・静岡県・徳島県・高知県）もエリアによって保険料が異なり、耐火構造だと年間1,770円～2,750円、非耐火構造だと年間3,660円～4,220円となっています。

※参照：
価格.com「地震保険の保険料・割引」

マンションの場合、それに加えて管理費の支払いが発生します。管理費とは、日々のマンション管理のために入居者全員から徴収するお金のこと。どの物件にも必ず共用部が存するため、その維持や日々の清掃などに使用される経費となります。また、経年劣化による大規模修繕に備える「修繕積立金」も発生します。車を所有している方は駐車場代がかかることも考えておきましょう。

マンションの管理費・地域別平均

マンションの修繕積立金・地域別平均

※参照：
国土交通省「平成30年度マンション総合調査」

戸建ての場合、10年ほど経過すると老朽化などによって修繕する箇所が出てくるのが一般的。一定期間ごとにまとまった維持費がかかります。

戸建ての修繕費の平均値

※参照：
三菱UFJ不動産販売住まい1プラス「新築一戸建て購入後30年以上住んでいる人に聞く「一戸建て修繕の実態」調査」

また、新築戸建てに新たに水道を設置したり口径を大きくしたりする際には「水道負担金」という費用が発生する場合があります。市町村などによって費用や水道周りの手配の金額や手続きは変わってくるので、購入の際はあらかじめ調べておくとよいでしょう。

2.住み心地はどっちがいい？

費用はもちろん重要ですが、ご自身と家族にとって住み心地がいいかどうかもとても大切です。自分たちの理想の生活を叶えるには戸建てとマンションどちらが合っているのか、イメージしながら比較していきましょう。

広さ

住まいの広さを正確に知るために知っておきたいのが「建物面積」「専有面積」「内法面積」という3つの用語。

建物面積は延床面積とも呼ばれ、建物内(壁に囲まれた範囲)の床面積を合計したものです。専有面積は、マンションなどで個人の所有物として扱える専有部分の面積のこと。内法面積は専有面積の計算方法のひとつで、実際に使用可能な壁の内側だけの面積を指します。

それぞれが何を指すかを知ったうえで、新築一戸建てと新築マンション、それぞれの平均的な広さを見ていきましょう。

住宅ローン「フラット35」利用者調査によると、全国の新築一戸建ての平均的な延床面積は124.4平方メートル、新築マンションの平均的な専有面積は66.2平方メートルとなっています。

マンションの平均的な広さは戸建ての約半分ですが、単身者が多く含まれているため、一概にマンションが狭いとも言い切れません。

※参照：
2020年度 フラット35利用者調査

周囲の環境

長く快適に過ごすために欠かせないのが周辺環境の良さ。特に「生活音」と言われる足音や声などは、近隣トラブルに発展しやすいものです。

マンションは部屋同士が隣接しているため、上下階や左右の隣室の生活音が響きやすくなっています。購入時は、音の響きやすさを確認するのはもちろん、どのような住民が住んでいるのかを可能な範囲で把握するようにしましょう。

戸建ては隣家との距離にもよりますが、マンションのように隣接していない分生活音も響きにくく、特に上下からの音に悩まされることが無いのが利点です。

周辺環境には、生活音のほかに利便性やご近所づきあいなども含まれます。マンションは買い手がつきやすい駅近に立地することが多く、ショッピングセンターや保育施設などを棟内に設けている場合もあり、利便性を考慮した物件が多いのが特徴。戸建ての場合は、選ぶ土地次第で利便性が大きく変わるといえます。

また、ゴミ捨てや町内会といったご近所づきあいが比較的密なイメージがあるのは戸建てかもしれませんが、マンションには管理組合が存在します。規約の作成から大規模修繕の計画まで、同じマンションに住んでいる限りは参加せざるを得ない付き合いがあることを認識しておきましょう。

3.耐久性・設備はどう違う？

設備面

マンションの場合、設備を追加したくても自分だけの判断では導入できないものもあります。戸建ての場合は宅配ボックスや食洗器、太陽光発電などの設備はもちろん、壁や柱に室内の音を遮断する遮音性の高い素材を入れたり、断熱性の高い素材を入れたりと、自身の判断でより快適に過ごす環境を整えることができます。

管理

家にまつわる設備や修繕をすべて自身で行う必要がある戸建てに対し、マンションは管理会社に設備管理を一括で任せられるというメリットがあります。

ただし、管理会社によって対応範囲やスピードが異なるため、どこまで丁寧にケアして貰えるかは入居した後にならないと分からないでしょう。

耐久性

耐久性は戸建てとマンションという違いではなく、素材や構造の違いで決まるものですが、木造がメインである戸建てより、鉄筋コンクリート造りのマンションの方が耐用年数は長いと言えます。

ただし、中古物件で1981年以前に建てられた物件は旧耐震基準を採用しているため、耐震性に注意が必要です。

4.防犯性・セキュリティ面の違いは？

マンションのセキュリティレベルはかなり向上しており、24時間の有人管理や二重・三重のセキュリティロック、カードキーの導入なども珍しくなくなりました。

最新のカメラや防犯センサーなど、時代に合わせてセキュリティ設備を更新してもらえる安心感はマンションの方が高いかもしれません。

ただし、タワーマンションの場合、高層階でエレベーターが使えなくなった際は避難に時間と体力を要し、復旧するまで生活に不便が生じるといったデメリットも把握しておきましょう。

戸建ての場合は、地面に面しているため災害時にすぐに避難しやすいという安心感があります。また、近所づきあいで不在時やトラブルの際に助け合える関係を作っておくことも防犯対策の一環となります。

もちろん、必要に応じてカメラ付きインターフォンや防犯カメラなどを導入することも可能です。

5.知っておきたい、税金の違いって？

マイホーム購入の際に支払うべき税金は2種類あります。

固定資産税

固定資産税は、マンション・戸建てに関わらず、不動産を所有している人が支払わなくてはならない税金です。

建物と土地の両方に課せられる税金で、土地については敷地面積内の専有面積の割合で税額が決まるため、土地全体を持っている戸建てよりもその一区画だけを占有しているマンションの方が安くなります。

逆に、建物については減価償却期間によって差が生まれるため、減価償却期間の長いマンションの方が戸建てよりも税率が高くなります。

都市計画税

都市計画税は、毎年1月1日時点で「市街地区域内」に土地や建物を所有している人に対して課せられる税金のこと。

都市計画やその地域を活性化するために必要な事業の費用に充てるために設けられた目的税で、地方税の一つに該当します。

市街化区域内に入っていなければ発生しない税金なので、購入検討している物件や土地が該当区域に入っているかどうかを調べておくようにしましょう。

6.気になる資産価値は？

ライフスタイルの変化や家族構成の変化によって、住まいを手放したり賃貸に出して運用したりする必要が出てくる可能性もあります。

マンションと戸建て、それぞれの資産価値についても知っておきましょう。

一般的に戸建ての建物の価値は築20年で新築時の15％まで価値が低下し、30年経つと無くなると言われています。

一方、土地の資産価値はどんなに年月を経てもあまり下がることがないため、一定の資産価値を保ち続けることができるといえます。

マンションの資産価値に目を向けると、もともと一戸当たりの所有土地価格は高くないため、資産価値はほぼ建物によるものとなり、当然ながら建物の価値は経年によってどんどん価値が下がっていきます。

知名度やブランド力のあるマンションで常に人気がある、近隣地域の再開発でマンションの価格が購入時より上がる、といった場合もありますが、稀なケースといえるでしょう。

7.管理やメンテナンスのしやすさは？

マンションは共用部分が定期的にメンテナンスされ、古くなった設備やエレベーターなどの故障については修繕積立金から修繕費用を出して刷新して貰えます。

ただし、管理組合で相談して修繕計画が立てられるため、どこを・いつ修繕するかを自分だけで決めることはできません。

また、専有部分については自分で日々確認を行い、必要に応じて管理人や管理会社にメンテナンスの相談をする必要があります。

戸建てはマンションとは違い、屋根や外壁、ガレージなどの修繕も自らで行わなければなりません。

とはいえ、全て自分で判断して進められるため、修繕費用とのバランスを考えながら、自分の好きなタイミングで好きなようにメンテナンスを行えるのがメリットです。

8.住み続けたあとのリフォーム・増改築は？

土地と建物の所有者が自分である戸建て住宅では、ほとんどを自らの意思でリフォーム・修繕することが可能です。土地も自身が所有しているため、その範囲内であれば増築することも可能となります。

一方マンションは、共用部分をマンションに住む全ての人たちで所有しているため、玄関を勝手にリフォームしたり、気になる個所を自分で修繕したりすることはできません。

専有部分についてのリフォームだとしても、物件によってはその変更内容を管理組合に提出して承認を得たり、しかるべきところに相談をしたりしたうえでリフォームをするというのが一般的であり、個人の判断で勝手に増改築するのは難しいと言えるでしょう。

結局どっちがいい？戸建てとマンションのメリットとデメリットをおさらい

最後に、戸建てとマンションそれぞれのメリットとデメリットをまとめてみました。

戸建てのメリット

新築マンションより物件価格が安価、土地はあまり経年劣化しないため資産としての価値が下がりにくいといったメリットがあります。

予算次第ではあるものの、自分の求める広さ（土地）を自由に確保することができ、2階建てや3階建てにすればさらにスペースを確保できます。もちろん、間取りやデザイン、導線などについて、自分好みのものを選んで建てられるのも大きな利点でしょう。

また、駐車場を敷地内に作ることができるため、駐車場代を支払う必要がなく、新築マンション入居時には数十万円相当を徴収される修繕積立金も支払う必要がありません。近隣の住宅とは一定距離を保てるため、生活音や振動などもあまり気にならず、最低限のマナーさえ守っていれば自由に生活することができます。

また、マンションとは違い全ての所有権が自らにあるため、増改築を全て自分の意思で決めることができるというのも、長い目で見たメリットとなります。

戸建てのデメリット

メンテナンスを自身で行わなければならず、セキュリティについても自身で必要なものを整備しなくてはならないというのが戸建てのデメリット。修繕や改築が必要になった際にも、自分で計画的にお金を管理して賄う必要があります。

また、地域によってはごみ収集の決まりがあったり、清掃当番などの地域の活動があったりと、密接なご近所づきあいを求められることも。近隣の人とのトラブルがあった際には管理人や管理組合に相談すればいいマンションとは違い、全て自分で対応する必要があります。

マンションのメリット

マンションの大きなメリットは、共用部の管理を任せられることでしょう。エントランスや共用廊下などを清掃してくれたり、防犯設備のメンテナンスや近隣トラブル、専有部分の不具合などを相談したりすることもできます。

24時間有人管理している物件やオートロック、カードキーで決まった階にしか行けないエレベーターなど、セキュリティ面が充実している物件が多いのもメリットです。

マンションのデメリット

上下左右が他の住戸と隣接しているため、音のトラブルが発生しやすいのがマンションの大きなデメリット。近年はリモートワークの広がりによって自宅で過ごす時間が増えたため、生活音には以前より気を遣う必要があるでしょう。

また、管理をお任せできる反面、管理費や修繕積立金といった支出が毎月続くこともデメリットとして挙げられます。

さらに、マンションは共有の財産となるため、たとえ専有部分の修繕や改築などであったとしても、管理組合に相談した上で承認をもらう必要があります。

耐久性と住み心地、どっちも叶う戸建てって？

「自由度が高いのは戸建てだけど、鉄筋コンクリート造りのマンションには耐久性が劣ってしまう。できるなら、どっちもいいところ取りした家を手に入れたい！」そんなわがままを叶えるのが、神戸の住宅会社「WHALE HOUSE」です。

耐震性・耐久性に優れた「SE構法」を標準装備。太陽光や熱、風などの自然エネルギーを利用して心地よさを演出する「パッシブデザイン」を取り入れた快適さに加え、デザインコンテストの複数部門で最優秀賞や優秀賞を受賞した設計士が在籍しているのが「WHALE HOUSE」の家なんです。

WHALE HOUSEの特徴

• 東日本大震災や熊本地震で倒壊0！の「SE工法」を標準採用しています。
• エアコンなどにできるだけ頼らず、太陽の光や熱、風といった自然のエネルギーを活用して快適な家を保つ「パッシブデザイン」で作る家をご提案しています。
• 日照時間や室内の空気の流れ、室温の変化など、細部までシミュレーションして快適な住環境を追求。
• 「Best of Houzz2022 サービス賞」を受賞！家づくり・修繕に関わる専門家が集うオンラインコミュニティであるHouzzには、270万人以上の専門家が所属。Best of Houzzはその専門家のうち約3％にしか与えられないという、非常に名誉ある賞なんです。

「まだマイホームにちょっと興味があるくらいだから…」というあなたには、定期的に開催しているセミナーがおすすめ。資金編・設計編・耐震編・性能編・土地探し編と、気になっているポイントごとに専門家が分かりやすくレクチャーしています。

WHALE HOUSEのセミナー例

• 家づくりセミナー「資金編」…家づくりに必要なお金はどのぐらいか？といった基本的な内容に加え、住宅ローンの選び方や知っておきたい補助金・減税制度のレクチャー、300万円もの差を生む返済計画のコツといったお役立ち情報をたっぷりご紹介。参加いただいた方からは「増税によって住宅資金にどんな影響があるのかなどを表で示して分かりやすく解説して頂けたので、よく理解できました」「ライフプランに合わせたローンの組み方を教えてもらえたのでスッキリ！」といったお声を頂いています。
• 家づくりセミナー「設計編」…WHALE HOUSEの家の特徴でもある「パッシブデザイン」とはどんなものなのか、取り入れることでどのようなメリットがあるのか？を詳しく解説。設計士が直接お悩み相談も受け付けています！
• 家づくりセミナー「耐震編」…地震に強い家とはどんな家なのか、という基本的なことから、同じ木造・同じ耐震等級でありながら揺れへの耐性に大きな差がつく「構造」についてまで、安心して暮らせる家づくりに欠かせない耐震性について詳しくレクチャー。
• 家づくりセミナー「性能編」…家の「快適さ」はどこで決まるのか？といった素朴な疑問を解消し、断熱性・気密性といった住宅性能の解説や「外気温0度でも室内は15度」という快適空間が実現できるワケもお話しします。
  ご参加頂いた方からは「調べれば調べるほど何が良いのか悩んでしまっていたのですが、説明を聞いて頭の中を整理することができました」「模型や実験などを見せてもらいながらの解説だったのでとても分かりやすかった」といったお声を頂いています。
• 家づくりセミナー「土地探し編」…不動産会社と工務店の土地探しの違いや、「良い土地」とはどんな土地を指すのか、希望通りの家を建てるための土地の選び方などをご紹介。また、立地だけでなく建て方が左右する「家の日照時間」についてもお教えします。

家づくりについて知りたい事やお悩みがある方は、ぜひお気軽にご参加ください！