注文住宅の建て方～施工の流れ・8ステップ～
ステップ1.予算計画を立てる
まずは、家づくりにどれくらいお金をかけられるか予算を確認しましょう。
建築費用のほかに土地代や手続き費用も掛かりますが、一部は建築前に支払う必要があります。
頭金となる自己資金をいくら用意できるか、住宅ローンの返済額を今の家賃より増やせるのか、ボーナス払いが可能なのかを考えて早いうちに予算計画を立てましょう。
ステップ2.土地を探す
注文住宅を建てるにあたって、土地探しには3～6ヶ月程度は必要です。
土地付き建売住宅を購入するなら自分が住みたい地域から販売している物件を選べばよいのですが、土地から探す場合は建てたい地域に住宅建築に適した土地が売られているとは限らないため、複数地域で土地探しを並行して進めなくてはいけません。
理想の土地を見つける方法として土地探しと並行して施工会社を探すほかに、希望するエリアの工務店担当者に相談して、おすすめの土地を提案してもらう方法もあります。
ステップ3.施工会社を選ぶ
ハウスメーカー
自社工場で大枠を製造したり、部品を大量購入したりといった安価で建築するノウハウをもっています。
予算を抑えられるのがメリットですが、細かいこだわりに対応するのは難しいのがデメリット。
いくつかの建築プランに施主の希望をプラスするセミオーダー式で展開しているハウスメーカーもあります。
工務店
地域に密着して活動しているため、その土地の気候や風土に応じた家づくりを得意としています。
また、独自の技術を持っているため、個性のある家づくりがしたい方におすすめ。工務店によっては技術レベルが異なるのがデメリットなので、信頼できる工務店を探す必要があります。
設計事務所
建築家ならではの設計でオンリーワンの住宅をデザインできるのがメリットである反面、建築費以外にある程度の設計（デザイン）料が必要です。
話し合いを重ねてから設計するため、着工までに時間がかかるのもデメリットといえるでしょう。
住宅展示場を参考にしよう
ハウスメーカーや工務店のモデルハウスが展示されている住宅展示場に行くと、図面では分からない生活動線や家事動線を体感できます。
家は一生の買い物と言われるほど高額なもの。施工会社を選ぶ際には、設計プランや工法、使用資材・設備などを確認して、納得できる性能の注文住宅が建てられるかも吟味するようにしましょう。
施工会社を選ぶポイント
デザイン性と高い耐震性能を兼ね備えた家づくりをしたい方は、SE構法を採用している施工会社を検討してみてはいかがでしょうか。
SE構法なら強い構造躯体と厳密な構造計算で、国内で最も高い耐震等級3の取得が可能。そのうえ、在来工法では不可能な30畳以上のリビングや高い天井など、空間の広さを最大限に生かした設計が可能です。
WHALE HOUSEは神戸市で唯一「全棟をSE構法で手掛けている工務店」で、100年後も同じ強さを持つ独自のSE金物を採用しています。
注文住宅を建てる際に知っておきたい資金計画・耐震性などさまざまなテーマで無料セミナーを実施しておりますので、お近くで注文住宅をご検討されている方はお気軽にご参加ください。
ステップ4.見積りを出してもらう
施工会社が決まったら、見積書を出してもらいます。
見積書作成にかかる期間はハウスメーカーや工務店によって異なりますが、およそ1週間から1ヶ月ほどとなっています。
見積書を受け取ったら、希望していた設備が抜けていないか、余計な設備やオプションが追加されていないかをチェックします。
金額が妥当か判断するために、工法や材料が記載されているかも確認しましょう。
ステップ5.プランを決める
依頼主と家族、施工会社の担当者で話し合ってプランを決めていきます。
打合せの回数によっても異なりますが、プラン作成にかかる期間は1～2ヶ月程度となっています。
将来的に子ども部屋を2部屋にしたい、高齢になっても暮らしやすい家にしたいといった希望も、プランを決めるうえで大切な要素のひとつ。実際の生活をイメージして、料理や掃除、洗濯を効率よく行うための家事動線、リビングからトイレなど他の部屋に移動する際の生活動線に配慮して間取りを決めるのがポイントです。
収納やドアの大きさ・位置、コンセントの場所なども具体的にイメージするとよいでしょう。
ステップ6.工事請負契約をする
プランが決まれば見積書通りの家を建てるために、施工会社と工事請負契約を締結します。
工事請負契約後に内容を変更したい箇所が出た場合は建築確認の再申請が必要となってしまうため、プランを細部まで決めた後で契約を締結するようにしましょう。
工事請負契約の際にもらう書類は、以下の4点です。
・工事請負契約書：工事内容や請負代金の額、工事着手の時期及び工事完成の時期等について、施主と施工会社の双方が署名・捺印します。
・工事請負契約約款：工事中に災害が発生したり、設計図通りに施工されなかったりする場合の責任負担や契約解除条件などが記載されています。
・見積書：工事に必要な請負金額を項目別に記載したもの。施工会社によって項目の名称が異なるケースがあるため、疑問点があれば尋ねるようにしましょう。
・設計図書：注文住宅を建築するために必要な図面や仕様書を指します。設計図書と見積書を比較して、間違いがないか確認が必要です。
ステップ7.着工（施工が始まる）
正式に契約が結ばれたら、地盤調査に入ります。
着工に先立ち地鎮祭を行い、その土地の神様に家の建築を報告して工事の無事を祈願するのが一般的です。
その後、必要であれば地盤改良工事を行い、家づくりの土台となる基礎工事を終わらせます。
屋根の頂上にある部材「棟木」を上げる際に上棟式を行い、今後の工事の無事を祈願。家屋本体や屋根・外装・配線・外構などの工事が終われば完成です。
建築にかかる期間は4～6ヶ月程度と考えておきましょう。
ステップ8.完成・引き渡し
工事が完了すると、施工会社の担当者や工事管理者立会いのもと、完成検査が行われます。
床の傷やドアの建付け以外にも、図面通りに建築されているかを確認して、不具合があれば修理を依頼してください。
不具合の修理が完了後に家の鍵や保証書を受け取り、晴れて引き渡しです。
引き渡し後も、長く住んでいると給湯器が壊れたり雨漏りしたりといった不具合が起こるケースがあるので、定期点検や保証期間、アフターサービスについても確認しておきましょう。
注文住宅の建て方～お金の流れ・3ステップ～
ステップ1.支払いタイミングを把握する
注文住宅を建てるためには、数回に分けて料金を支払うのが一般的。
住宅ローンは建物の引き渡し後に融資が実行されるため、引き渡し前に発生する費用は手持ちの資金で支払う必要があります。ローン申請と併せて準備しておきましょう。
支払いのタイミングと割合は次のとおりです。
- 土地売買契約時：土地代金の5～10％を支払う
- 土地引き渡し時：土地代金の残金を支払う
- 工事請負契約時：工事手付金として、工事代金の10％前後を支払う
- 着工時・着工中：着工時と上棟時に、それぞれ中間金として住宅価格の30％を支払う
- 竣工時：建物が完成し引き渡される時に、建物総額から工事手付金・着工金・中間金を差し引いた金額を支払う
ステップ2.ローンを申請する
住宅建築に関する融資には3種類あります。
つなぎ融資
土地代や住宅価格の70％近い金額の支払いが困難である場合、「つなぎ融資」というローン制度が利用可能。
つなぎ融資は一括返済となるため住宅ローン控除の対象外で、住宅ローンに比べて担保となる住宅がないため一般的に金利が高くなります。
分割融資
建物の完成前に融資を受けられるうえ、土地を担保とするため金利が安い傾向にある融資です。
固定金利型ローン
固定金利型は返済額に変動がない分、金利が契約時より低く推移した時には返済額が多くなるのが特徴的。
全期間固定金利型と3年固定・5年固定・10年固定などの固定金利期間選択型があり、固定金利型と変動金利型の長所を活かした一部を固定金利型、残りを変動金利型にするといった金利ミックス型の住宅ローンもあります。
変動金利型ローン
金利が低い時には返済額の金額が抑えられる一方で、金利が上昇するとトータルの返済金額が固定金利型を上回る可能性があるローンです。
ローン返済のシミュレーションをしよう
住宅ローンを締結する前に、インターネットや銀行などで住宅ローン返済のシミュレーションをしてみましょう。金利や返済期間、頭金、毎月返済可能な金額、ボーナス時の返済額を入力すると、だいたいの借入限度額が算出可能です。
融資審査と契約締結
住宅ローンを組む前には年収や過去に返済滞納がないか事前審査があり、問題がなければ約1～2週間で本審査の結果が出ます。本審査には工事請負契約の際に作成した書類に加えて、土地売買契約書と重要事項説明書、登記簿謄本が必要です。
無事にローン審査が通れば、住宅ローン契約手続きがスタート。契約日当日は住宅ローン契約の重要事項について説明を受けた後、契約書に署名捺印・双方で保管します。
ステップ3.減税制度を利用する
注文住宅を建てる際に住宅ローン減税制度を利用すると、住宅ローン残高の0.7％を最大13年間、所得税を控除できます。
住宅ローン減税が適用される条件は、主に以下の6つです。
①居住するための住宅である
②床面積が50平方メートル以上である
③合計所得金額が2,000万円以下である
④住宅ローンの借入期間が10年以上である
⑤引き渡し又は工事完了から6ヶ月以内に入居した
⑥昭和57年以降に建築又は現行の耐震基準に適合している
原則、2024年1月以降に建築確認を受けて新築された住宅は「省エネ基準適合」が住宅ローン減税の必須要件となります。
住宅ローン減税の申請には、認定長期優良住宅・認定低酸素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅のいずれかに該当していることを証明する書類が必要です。
条件を満たす場合は、注文住宅を建てて入居した年に確定申告をすれば住宅ローン減税を利用できます。
注文住宅の建て方と一緒に知っておきたいこと
家づくりに関するよくあるQ&A
Q：予算を超えてしまった場合どうすればいい？
A：希望通りのプランに合わせるための超過分を追加するか、一部の希望について仕様グレードを下げるか、希望のプランの断念を検討してください。予算内で収めるために、建設予定地を変更する方もいます。
Q：相場より安い土地はお買い得？
A：土地の形状が特殊である・傾斜があるといった「相場より安い理由」があり、整備に費用がかかる場合もあるので、一概にお買い得とは言えないでしょう。安全性の確保にも留意する必要があります。
家づくりのトラブル事例
家づくりにおいて、よくあるトラブルと対処法について解説します。
トラブル事例1：後から地盤補強費用を請求される
・トラブル詳細
着工時に地盤調査をした結果、地盤補強のための追加費用を100万円以上請求された。
・対処法
基本的に地盤調査は必要ですが、既存の建物があって地盤調査ができないケースがあります。工事着手後の調査によっては地盤補強費用を追加請求されることを念頭においておきましょう。
トラブル事例2：引き渡し期日までに工事が終わらない
・トラブル詳細
さまざまな事情で工事が大幅に遅れたため、引き渡し期日までに工事が終わらず、賃貸物件からの引っ越しができない。
・対処法
建築進捗状況を常に確認して、遅れそうな時は1ヶ月以上前に連絡するよう伝えておきましょう。施工会社と予定期間を上回った場合にかかる経費負担についてルールを決めておくと、後々のトラブルになりにくいのでおすすめです。
高性能でオシャレな施工事例集
WHALE HOUSEが手掛けた、SE工法を活かした家づくりの事例を紹介します。理想の注文住宅づくりの参考にしてみてください。
家事効率に優れた住まい「スケルトン・インフィルの平家」
家事効率を考え、キッチン・主寝室・ランドリールーム・ファミリークロークが繋がった間取り。SE工法によって室内の耐力壁がなく、ゆったりとしたリビングは、ライフスタイルに合わせて間取りの変更が可能です。
プライバシーが守られた暮らし「センスを引き立てるシックでモダンな家」
ヴァレーマ（外付け電動ブラインド）が取り付けられており、採光をとりつつ、プライバシーを確保しています。こだわりの収納で、物が多くなりがちな玄関やキッチンもすっきりとした空間に。モデルルームのようなシックでモダンな住いです。
素材と色で遊び心をプラス 「ホテルライクな日常」
海外のホテルのようなインテリアが印象的。生活必需品をまとめて収納できるファミリークローゼットを設置したことで、生活動線や家事動線に配慮しつつ生活感を出さずに暮らせます。
※参照元：WHALE HOUSE｜素材と色で遊び心をプラス「ホテルライクな日常」
https://www.whalehouse.co.jp/project/ファミリークローゼットが作り出す、暮らしやす/
