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戸建てとマンション、具体的な機能にどんな違いがあるの？

戸建てとマンション、具体的な機能にどんな違いがあるの？

購入費用・維持費の違い

「結婚して家庭を持ったから、そろそろマイホームを検討したい。戸建てが良いのか、マンションが良いのか…違いを知りたい！」
そんなお悩みをお持ちの方のために、戸建てとマンションの違いを気になるポイントごとで徹底比較していきます。

まずは戸建てとマンションを購入する際に気になる費用の違いを見ていきましょう。

物件そのものの価格は立地や仕様によって異なるため、一概に「戸建てが高い」「マンションが安い」とは言い切れません。
また、物件価格以外にかかる諸費用は、物件の値段のおよそ3～6%が目安と言われており、戸建てとマンションに大きな違いはないといえます。

例えば、5,000万円の物件価格なら150万～300万円相当は諸費用としてかかる計算に。
これらの諸費用は住宅ローンに含むこともできますが、当然ながら返済する際には金利が発生するため、できるだけ購入時に支払えるよう準備しておきましょう。

諸費用の内訳は、購入する住宅が戸建てかマンションかによって変わってきます。
どちらも10項目は共通ですが、新築マンションはそれ以外に修繕積立基金が必ずかかるので注意が必要です。

新築戸建てにかかる費用

不動産取得税
登録免許税
印紙税
司法書士費用
固定資産税精算金
融資事務所手数料
ローン保証料
物件調査手数料
火災保険料

新築マンションにかかる費用

不動産取得税
登録免許税
印紙税
司法書士費用
固定資産税精算金
融資事務所手数料
ローン保証料
物件調査手数料
火災保険料
修繕積立基金

住宅ローン控除とは

戸建てやマンションの購入時には住宅ローンを組むのが一般的ですが、最長で35年間の支払いとかなり負担が大きいもの。
そこで活用したいのが住宅ローン控除です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して戸建て・マンションを購入した際にある一定の条件で所得税の控除を受けられる制度のこと。
所得税から引き切れない場合は、翌年の住民税が一部控除の対象となります。
なお、リフォーム増改築や中古住宅の購入にもこの制度は適用されます。

住宅ローン控除が適用されるのは、以下の6つの条件を満たした場合となっています。

住宅ローン返済期間が10年以上である
住宅購入者の所得が3,000万円以下である
住宅の床面積が、50平米以上である（住宅購入者の所得が1,000万円以下であれば、40平米以上50平米未満）
床面積の1/2以上が、自身の居住スペースである
住宅取得日から6ヶ月以内に入居する
居住から2年間前後に居住用財産の讓渡による長期讓渡所得の課税特例の適用を受けていない

住宅ローン控除は2022年から制度改正がなされ、これまで控除率1%・控除期間が10年間でしたが、「控除率0.7%・控除期間13年」に変更されました。
控除率は0.3%下がったものの控除期間は3年伸びており、住宅ローンを組む際には活用すべき制度となっています。

維持費の違い

マンションは管理費以外に修繕積立費が毎月徴収され、自分が必要かどうかにかかわらず一定期間ごとにメンテナンスや修繕が入ります。
維持費として毎月一定額が必要なので、好きな時に好きな予算で修繕を考えれば良い戸建てに比べて窮屈に感じる方もいるでしょう。

税制の違い

固定資産税の減額

戸建てやマンションなどの固定資産には固定資産税が発生します。
こちらも住宅ローン控除と同じように、一定の条件をクリアすると、新築戸建てなら3年間、マンション（もしくは3階建以上の準耐火構造か耐火構造の住宅）なら5年間、元値から1/2に減額されます。

固定資産税の減額処置が適用される条件は、戸建てとマンションで異なります。

新築戸建ての場合

自らが居住する住宅であること
床面積が50㎡以上280㎡以内である
床面積の1/2以上が自身の居住スペースである

なお、適用期間は3年間です。

新築マンション（もしくは3階建以上の準耐火構造か耐火構造の住宅）

自ら居住する住宅であること
居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以外である

こちらの適用期間は5年間です。

※参照：大阪市「新築住宅にかかる固定資産税の減額措置について」（2022年10月時点）
https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000240566.html

贈与税の非課税

戸建てやマンションを購入する時に親から資金援助してもらう場合、以下の要件を満たすと贈与税が非課税対象になります。
贈与税が非課税対象になる要件は以下の通り（対象期間：令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間）です。

受贈者が贈与者の実の子供、孫である（直系卑属）
※この時、配偶者の両親または祖父母からの贈与は対象外とする（ただし、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当）
贈与を受けた年の1月1日に18歳を迎えている
※令和4年3月31日以前の贈与については「20歳」
贈与を受けた年の年分の所得税対象となる所得金額の合計が2,000万円以下である
※新築する住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は1,000万円以下
平成21年分～令和3年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがない（一定の場合を除く）
配偶者、親族など一定の特別の関係がある人から取得したり、請負契約などを交わして新築した家屋ではない
贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋を新築・所有している
贈与を受けた時に日本国内に住所を有している
※受贈者が一時居住者かつ贈与者が外国人贈与者か非居住贈与者である場合を除く
贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住している、またはその家屋に居住することが確実であると見込まれる
※贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住しなかった場合は適用外となり修正申告が必要

住宅購入には様々な費用がかかるもの。
上記のような制度をしっかり活用し、余分なコストを抑えましょう。

※参照：国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（2022年10月時点）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

住み心地（間取りや動線・周辺環境など）の違い

続いて、住み心地の観点から見た戸建てとマンションの違いを見ていきましょう。

間取り

一般的な戸建て住宅の間取りは4LDKで、マンションの一般的な間取りは3LDK。
戸建てはプライバシーが保持できる間取り、マンションは家族を身近に感じながら生活できるコンパクトさが魅力といえます。

もちろん物件によって差はありますが、間取りの広さや自由度を重視するなら戸建てを選択することになるでしょう。

動線

戸建ては2階建てになることも多く生活動線が分散される傾向にある一方、マンションは1フロアにキッチン・風呂場・ランドリーがまとまっており、主婦目線で言うと家事がしやすい動線になっていると言えます。

その他、マンションは基本的にワンフロアなので階段の上り下りがありません。
バリアフリーな仕様であれば高齢者や妊婦、ケガで身体が不自由な時でも移動しやすい動線であるといえるでしょう。

一方、戸建てをゼロから設計する場合は、家族ごとに使いやすい導線を考えてレイアウトを決められるのが大きなメリットといえます。

周辺環境

立地面から見ると、マンションは比較的駅や街の中心部に近い立地なことが多く、利便性が高いといえます。
スーパーや飲食店、ドラッグストアに商業施設など車がなくても行ける距離にお店が立ち並んでいるのは便利ですよね。

街中の喧騒から離れて閑静な住宅街を望む方には戸建てがおすすめ。
車通りも少ない住宅街ならお子さんがいても安心できますし、広々としたお庭で遊ばせることも可能です。

設備

設備面では、初期段階では戸建てよりマンションの方が充実している傾向にあります。

マンションによりますが、施設内にゴミ集積所や宅配ボックス、エレベーターがあり、セキュリティ面ではオートロック、監視カメラなどが設けられているため、利便性と安全性を確保できているといえるでしょう。
ただし、それらを維持するために毎月管理費等の支払いがあるので、継続的に金銭的負担が発生し続けることになります。

また、車を所有している場合、ほとんどのマンションは駐車場代がかかります。
例えば月5,000円かかるとしたら、一年で60,000円、10年間で換算すると実に60万円が駐車場代として飛んでいくことになります。
毎月かかる出費なので、ずっと住み続けることを考えるとかなりの負担になるでしょう。

一方、戸建ての大きなメリットは、マンションとは違い駐車場料金がかからないという点。
更に、管理費や修繕積立費といった月々支払うべきコストがかからないのも利点といえます。

メンテナンス費は個人の裁量で貯金できるため、月々の支出を抑えたい方には戸建てがおすすめといえるでしょう。

耐久性・耐震性の違い

構造・工法によって性能が変わる

マンションの多くが採用しており、一般的に強い耐久性を持つのが「鉄筋コンクリート造」です。
火事や台風に強く耐震性にも優れる構造で、高い気密性による保温効果で冬場寒い地域にはうってつけの構造と言えます。
一方、熱がこもりやすいため、夏場暑い地域では空調が効きにくくなる傾向にあります。

戸建てに多い木材建築で耐震性、耐火性に優れているのが「2×4（ツーバイフォー）工法」。
北米から入ってきた技術で、日本では1970年代から取り入れられるようになりました。

2×4工法のメリットは、北米のような外観スタイルを保ちながら強い耐震性、耐火性を期待できるという点。
デメリットとしては、床・壁・屋根を面で支える構造上、開口部分が少なくなり、窓を広めに取りたいデザインには不向きな点が挙げられます。

木造工法の中でも日本で古くから行われているのが「木造軸組工法」。
従来工法とも呼ばれ、すべて木だけで建築する工法です。基本の骨組みに加え、筋交い（すじかい）と呼ばれる加工した木材を梁に対して斜めに入れることで耐震性を高めています。

日本の気候にあったヒノキや杉をメインに使用することが多く、湿気に強いのが特徴です。
設計の自由度が高いため、デザインを凝ったものにしたい方は特におすすめです。

木造軸組工法と同じ工法を用いつつ、骨組みに軽量の6ミリ未満の柱や梁を使うのが「軽量鉄骨造」。
大量生産化により安定した供給と品質が可能となったため、近代の建築業を支えたとも言われる工法です。

強度に優れているため、大きな窓を取り付けるなど広々とした空間を作り出すことが可能。
ただし、素材に鉄が入るので熱をうまく放出できずに結露しやすく、防音性が他の工法に比べて劣る傾向にあります。

別名ラーメン構造とも言われるのが「重量鉄骨造」。
名前の由来はドイツ語のラーメンで、額縁という意味が含まれています。

6ミリ以上の鉄を使って垂直の柱と水平の柱をかけて繋げる工法で、マンションなど高層の建物に用いられることがほとんど。
高い耐久性を誇り、大きめの空間を作ることもできるため、開放的な空間を演出したい時や耐久性を上げたい時に採用したい工法です。
ただし、建物全体が重くなるため、基礎部分をしっかりする必要があり、他の工法より高コストになります。

耐震等級とは

地震への強さを表し、以下のランクに分かれている「耐震等級」。
家を購入する際に見ておきたいポイントのひとつです。

耐震等級1︰震度6強～7程度の地震が来た時に倒壊、崩壊から耐えられる住宅
耐震等級2︰耐震等級1より1.25倍の耐震対策がされている住宅
耐震等級3︰耐震等級1より1.5倍の耐震対策がされている住宅

耐震等級は上記のように1～3の段階で分けられており、最高レベルは等級3。
耐震等級が高ければその分揺れを感じにくいということになりますが、制振（建物の振動を低減させる）や免振（建物が受ける地震力を抑制する）構造を取り入れたマンションであれば、更に揺れを感じにくいでしょう。

通信環境（ネット回線）の違い

入居時につい忘れてしまうのが、通信環境の準備。
戸建てかマンションかによって通信環境に差が出るため、違いについて知っておきましょう。

一般的に、インターネットの回線には光回線とモバイル回線の2種類が存在しています。
光回線は独自のケーブルを家に引いて利用する回線のことで、比較的速い通信速度が特徴。
モバイル回線は携帯型回線（ポケットWiFi）を指し、リーズナブルな価格の代わりに回線が遅いという点が特徴となっています。

同じ光回線を引いても、戸建てとマンションで通信速度に差が出ることも。
戸建ては引いてきた回線1本を1家庭のみが使用できるため通信速度を保ちやすいのですが、マンションは引いてきた回線を全世帯で共有します。
そのため、時間帯によっては通信速度や品質が大きく劣る場合があるのです。

費用面で見ると、同じ回線を全世帯が分け合う分、毎月の通信費はマンションの方が安くなる傾向にあります。
マンションの場合、建物内に交換機が設置されていてそこから各部屋に回線を引き込むという仕組みなので、工事費も戸建てに比べて1,000円～3,000円程度安くなるケースも。

戸建ては工事費・月額料金ともにマンションより高くなる傾向にありますが、電柱から光ファイバーを直接引き込むため、速度が早く質の高いインターネット環境が整います。

セキュリティの違い

マンションはオートロックや監視カメラといった設備が備わっており、人の行き来が常にあるため、戸建てに比べると防犯効果が高いといえます。
一方、戸建てのセキュリティ対策はそれぞれの家庭ごとに必要な設備を必要な時に導入できる自由度の高さが魅力。

例えば、以下のような対策がおすすめです。

玄関のドアは電気錠に

電気錠はカードキーやリモコンキーで解錠するタイプの鍵で、ドアが閉まると数秒で鍵がかかります。
昨今では出入りのちょっとした隙を突いて侵入されるケースが多発しているので、効果の高い防犯対策だと言えます。

窓は防犯ガラスにして補助錠を取り付ける

窓を割って鍵を開けて侵入される…という不安は、防犯ガラスや補助錠で払しょくできます。

防犯カメラを設置する

特に道路から死角になるような窓がある場合、カメラの設置はかなり効果的です。

センサーライトや音が鳴る砂利を敷く

ベランダ、庭なども侵入経路になりやすいため、光や音で侵入を知らせる対策を施しておくと良いでしょう。
入居時のセキュリティが充実しているのはマンションであることが多いですが、戸建てでも対策次第で効果の高い防犯が可能。
予算と必要性を検討しつつ対策を施しましょう。

リフォームの違い

マンションだとペットを飼いたくても規約があって買えない場合もありますし、防音工事や間取り変更などのリフォームをしたくなっても制限があるため、自由自在とはいきません。

その点、戸建ては敷地内であれば自由に間取りや仕様を変えることが可能。
長く住みながらその時々に合わせて住まいを変化させていくことができます。

戸建てとマンションのメリット・デメリットを整理

戸建てとマンションの違いを知ることに加えて、メリット・デメリットを把握しておくのも家選びの大切なステップ。
それぞれを簡潔にまとめてみました。

戸建てのメリット

自分の好きな間取りにできる（注文住宅の場合）
ペット・楽器などが自由に楽しめる（隣家との距離による）
月々の支払いはローンだけで、管理費などはかからない
駐車スペースを確保すれば駐車場代はかからない

戸建てのデメリット

平屋でなければ老後のバリアフリー問題が出てくる
自身で家のメンテナンスを管理しないといけない
近所に家が建ってしまった場合、立地によっては日当たりが悪くなる
対策を取らないと空き巣、放火などの犯罪の危険に晒されやすい

マンションのメリット

オートロックや防犯カメラなどセキュリティが整っている
雨の日に外出しなくてもゴミ捨てや宅配ボックスでの受け取りが可能（物件による）
ワンフロアなのでバリアフリーに悩まない
立地が良く、駅、中心街に近くて買い物や通勤が楽（物件による）

マンションのデメリット

月々の管理費や修繕積立費がかかる
車があれば駐車場代がかかる
リフォームの自由度が低い
ペットや楽器など管理規約に反するものは楽しむことができない（物件による）
立地によっては資産価値が下がりやすい

予算・年齢・家族構成別・おすすめのマイホームはどっち？

理想の住まいを手に入れるにあたって軸として据えるべき「予算・年齢・家族構成」別におすすめのマイホームを紹介。
番外編として「マイホーム購入を希望している方たちから取ったアンケート結果」もご紹介します。

年齢別のおすすめマイホーム

20代

20代の方がマイホーム購入をするならマンションがおすすめ。
駅近など立地条件の良い物件なら資産価値が下がりにくいため、家庭を持って広い戸建てが欲しくなれば売却してその資金に充てることも可能です。

30代～40代

各自によってライフスタイルがぐっと変わってくる年代です。
子供ができて広々としたお庭で育てたいなら戸建て、共働きで通勤が大変なら駅に近いマンションと、その時の生活に合わせたマイホームを選ぶと良いでしょう。

どちらを選ぶとしても「終の棲家」かどうかは大事なポイント。
老後は地元に帰る、子供が巣立ったら引っ越すといったライフプランがある場合は、売却時に資産価値が下がらない物件を選ぶよう心掛けてください。

50代以降

老後に備えてミニマムなマイホームを検討し始めるのがおすすめ。
子供が出ていった後に広く感じた家をずっと持ち続けるより、売却して新しく住みやすい場所に移るのも一案です。

病院やスーパーが徒歩圏内にある・セキュリティが充実している・バリアフリーである…といった老後ならではの優先事項を鑑みつつ、快適に暮らせる住まいを探しましょう。

家族構成別のおすすめマイホーム

家族構成別で考えてお得に住めるであろうおすすめマイホームを紹介していきます。

単身者

単身者であれば駅やスーパー、飲食店など中心街から近い都内マンションがおすすめです。
45㎡未満なら1人暮らしにちょうど適した広さで、安く購入できます。

夫婦2人

結婚してパートナーと2人で住むようになればもう少し広めの間取りのマンションが良いでしょう。
広さで言えば50㎡程で1LDK～2LDKがちょうど良いといえます。

夫婦＋子供

子供ができたら間取りに余裕を持たせた広めなマンション、または戸建てを考えてみても良いでしょう。
戸建てなら広いお庭で遊ばせることもできますし、子供の鳴き声や動く音が上下階に響いてしまうという悩みも解消されます。

老後の夫婦

子供が独立して夫婦2人だと家が広く感じるようになったら、狭めの戸建てかマンションに引っ越すのも手です。
バリアフリーやオール家電、見守りサービスなど、元気なうちに老後を見越した設備やサービスを検討しておくと、安心して暮らしていくことができるでしょう。

【番外編】データで見えた、みんなのマイホーム希望はどっち？

リクルートが2020年に実施した「『住宅購入・建築検討者』調査」から、住まいを購入予定の方々がどんな希望を持っているかを見ていきましょう。

「戸建てとマンションどちらを希望するか？」という質問への回答を見ると、戸建ては全体の61%、マンションは全体の25%。戸建てに憧れる方が多いようです。
「マイホームを購入したいと思った理由」として挙がっていた「前の住居で月々の費用がもったいないと感じた」「集合住宅に住んでいたが、子供が生まれて騒音が気になるように」といった点から、月々の管理費や修繕積立費、駐車場代がかからず騒音を気にしなくてもよい戸建ての希望が多いようです。

「マイホームで重視する点」としては「住宅の広さ」が47%、「駅からの近さ」が38%という結果に。
もちろんどちらも大事ですが、それぞれのライフスタイルに合わせて優先度が変わってくるということが伝わってきます。