家の土地探しのポイント
まず準備すべきことは？
予算を決める
家を建てるには以下のような費用が発生します。
- 土地購入費用
- 建築費用（設計費・建材費・工事費・電気や配管設備費・外構にかかる費用など）
- 工事にかかる許認可手数料
- 火災保険や地震保険
- 初回の税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）
- 毎年発生する税金（固定資産税・都市計画税）
- 家具や家電などの内装設備費
土地を購入する際には所有権移転登記が必要で、土地の固定資産税評価額が1,000万円であれば150,000円の登録免許税が発生します。
また、工事にかかる許認可手数料は請負金額や売買金額には含まれていないこともあり、積算するとかなりの金額に。これらの経費も考えて予算を組む必要があります。
漠然とした金額で土地を探すと、後になって建物を建てる予算が足りなくなる恐れも。初期段階での余裕をもった資金繰りが重要なポイントです。
希望条件からエリアを決める
広さや日当たり以外に、通勤通学がしやすい、近くにスーパーがあるといった希望に沿ったエリアをピックアップしましょう。
条件には優先順位を設けて、どうしても譲れないポイントを決めておくのがおすすめ。
候補エリアは一箇所だけでなく複数挙げておくと、同時進行でリサーチできるので効率的に土地探しを進められます。
購入時期を決める
ローンを組まずに土地を購入できる資金があるなら、理想的な土地が見つかり次第購入を。住宅地域の土地が値下がりする可能性はありますが、高騰する可能性もあるため購入時期を決めたら購入するのが得策です。
持ち出せる予算がなくローンを組むなら、「つなぎ融資」が利用できます。
「つなぎ融資」とは、不動産を購入する際や建設工事を行う際など、住宅ローン手続きが完了するまでの間に発生する資金不足を補うために利用できる融資のこと。
融資期間（多くの場合最長1年程度）に住宅工事が終わらなければ、延長手数料や金利が発生します。
つなぎ融資は単体で借りるものではなく、住宅ローン審査に合格した場合に借りられるものです。
土地だけを先に買っておく場合には利用できないため、必然的にローンの申請状況に応じて土地の購入時期を決めることになります。
土地探しの方法って？
インターネットや情報誌で探す
まずは不動産情報サイトや不動産会社のホームページ・不動産情報誌を見て、どこにどのような土地が売られているのかを見てみましょう。
土地・不動産情報のポータルサイトなどを利用すれば、エリアや土地の面積などの条件から手軽に土地の検索が可能です。
ただし、多くの人が閲覧しているため、閲覧時には売地だったとしても時間差で予約・契約済みになってしまう可能性も。気に入った土地は早めに連絡して確保するようにしましょう。
不動産会社に依頼する
住み慣れていないエリアで土地を選ぶ場合は、地域密着型の不動産会社に依頼するのがおすすめ。
地域のことを詳しく把握しているため、街の雰囲気や周辺の情報を教えてくれます。
会社によって業務内容や得意分野が異なるため、住宅用土地の売買実績がある会社に依頼しましょう。
ハウスメーカーや工務店に依頼する
土地売買を扱っている工務店やハウスメーカーなら、土地探しから家屋の引き渡しまで全てをお任せできて便利です。
売買はしていなくても業者同士のつながりでよい土地を紹介してもらえる可能性があるので、営業担当者に打診してみてください。
自分で現地に行く
希望エリアに直接出向いて土地を探すのもよい方法です。
自分の足で現地に行けば、街の雰囲気や環境などを把握することが可能。気になる売地があれば看板に記載されている連絡先に直接問い合わせることができるので、スピード感をもって土地を探せます。
銀行に相談する
銀行は担保物件の売り出し情報といった土地情報を取り扱っているため、一度相談してみるのも一手。
銀行担当者はローンに関する専門知識を有しているため、土地の購入計画や手続きに対しても適切なアドバイスを受けられます。
家の土地探しの流れって？
準備が整った後の一般的な流れは以下の通りです。
- 土地を探す
- 土地を見に行く
- 不動産会社や建築会社に相談
- 不動産会社が土地の調査をする
- 土地の申し込み・住宅ローン事前審査
- 土地売買契約
- 建物の設計
- 見積もりと契約
- 住宅ローンの申し込みと土地代の支払い
- 着工開始
土地の検討をし始めてから家が建つまで、ケースによっては1年以上かかります。
引越しのタイミングも考慮して、早めに動くのがおすすめです。
会社選びはどうする？
不動産と建築の実績とノウハウがある会社を選ぶ
土地によって建てられる建物の大きさや間取りは異なりますが、建築のノウハウがない会社に土地探しを依頼すると、土地を購入した後に希望の大きさ・間取りの家が建てられないことが発覚するケースもあります。
希望の土地に理想の家を建てられるよう、売買・建築の実績のある会社を選びましょう。
親身になって対応してくれる会社を選ぶ
土地のいいところだけでなく、「今後、周辺環境が変わる可能性がある」「高速道路の騒音が気になる」など、懸念点を伝えてくれる会社だとより信頼できるでしょう。
また、土地を細かに調査し、必要な工事をしてくれる会社であるかも重要なポイント。
地盤調査結果を無視して地盤改良をしない・必要な対策を取らない悪徳業者は残念ながら存在します。
押し売りをしない、情報提供が早いなど、安心して相談・質問できる会社を選ぶようにしましょう。
土地探しでチェックすべきポイントとは？
面積・形状
土地の面積が同じであっても、形状によって建てられる家の大きさや間取りは異なるもの。
正方形や長方形の「整形地」は設計上の制約が少ないため理想の家を建てられる可能性が高い土地ですが、三角や台形などの「不整形地」は間取りが複雑になったり設計上に制約があったりするため、思うような家が建てられない可能性があります。
周辺環境
新しく住む土地の周辺環境は、必ずチェックしておきましょう。
スーパー・コンビニ・病院・銀行・子どもが通う学校などの立地によって、生活の利便性が大きく左右されます。
治安や騒音などの確認も欠かせません。
自分はもちろん、お子さんが健やかに安心して過ごせる環境が整っているかをしっかり確認しましょう。
法的規則
土地の法的な規則に関して確認すべき項目として挙げられるのは、以下の4つです。
- 用途地域：建てられる建物の種類や大きさの制限を定めたルール
- 建ぺい率：敷地面積に対する建物面積の割合
- 容積率：敷地面積に対する延べ床面積の割合
- 建築制限：都市計画法・建築基準法などの法律によって定められた建物を建てるための制限
これらの規則を無視した違法建築物を建てると、懲役や罰金刑に課せられます。
施工業者だけでなく所有者にも責任が及ぶ可能性があるため、法的規則に則った建築になっているかは見逃してはいけない事項のひとつです。
このほかに、土地に建物を建てるためにはさまざまな調査を行わなければなりません。
敷地に関する調査全般を「敷地調査」といい、敷地調査には「役所調査（市役所で行う調査）」「現地調査（土地購入者や不動産会社が現地で行う調査）」などがありますので、家を建てたい土地にどのような調査が必要となるのか、事前に確認しておきましょう。
地盤
どのような地盤の土地を選ぶかは、土地選びにおける重要な要素です。
詳細な地盤情報は建築前に行う地盤調査でわかりますが、土地探しの時点では所有者ではないため調査はできません。
この場合、避けるべき条件・環境を排除して、できるだけ安定した地盤にある土地を探すようにしたいもの。次のような環境にある土地は要注意です。
- 埋立地
- 河川改修で出来上がった土地
- 傾斜地
- 付近の道路や建物にヒビが入っていたり、電柱が傾いていたりといった予兆がある土地
安定した地盤の土地を見つけたとしても、その上に建てる家の耐震性が弱ければ災害時のリスクは高くなります。
神戸で土地探しから注文住宅を手掛けるホエールハウスは、被災を経験した神戸に住む方々へ安心安全な家を届けるため、国内最高等級である耐震等級3を誇る「SE構法」で全棟を施工しています。
SE構法とは、東日本大震災や熊本地震で倒壊ゼロの高い耐震性を持つ建築工法。全棟に標準採用しているのは、神戸でホエールハウスだけです。
ホエールハウスでは、耐震セミナーを定期的に無料開催しています。家の耐震性について学びたい方はぜひ参加してみてください。
希望の土地が見つからない場合はどうする？
エリアを広げる
人気エリアだと条件に合う土地がスムーズに見つからないケースも多々あります。別のエリアも視野に入れれば、希望の土地が見つかりやすくなるはずです。
条件を緩和する
日当たりや駅からの近さなどの条件を緩和するのも一つの手。
狭小地（狭い土地）・旗竿地（竿につけた旗のような土地）などは価格が低い傾向にあるため、候補として検討してみましょう。
地元に詳しいプロに相談
地域密着型の工務店や不動産会社などに相談してみるのもおすすめ。
希望の条件をいくつか挙げれば、近隣エリアで条件を満たす土地を紹介したり、条件を緩和しつつも希望に近い土地を紹介したりしてくれるでしょう。
ホエールハウスでは耐震セミナーのほかに「土地探しセミナー」も実施しており、一人ひとりの条件をお聞きしながら土地選びのポイントをお伝えしています。神戸で土地を探している方は、ぜひご参加ください。
知らないと危ない！家の土地探しknowledge
住宅用土地選びの注意点
価格だけで選ばない
一見するとお得な土地であっても、隣地に墓地があったり、土壌汚染があるなど、安いなりの理由があるかもしれません。
「買い替えのために早急に売りたい」といった売主側の個人的な理由であれば問題ありませんが、価格だけで選んでしまうと失敗してしまう可能性もあります。
安いからと安易に決めず、不動産会社やハウスメーカーの担当者に安い理由を確かめてから検討に入りましょう。
将来的な価格変動を視野に入れておく
転居や子どもの独立後の移転など、将来的に土地を売却する可能性がある場合は土地価格の変動にも注目しておきましょう。
アクセスがよい都市部や、都市部から少し離れた郊外エリアの地価は上昇傾向にありますが、利便性の低い山岳部の地価は低下しています。
地価は国土交通省の「公示地価（標準値の正常な価格）」「基準地価（基準値の標準価格）」を調べれば動向がわかります。
市街化調整区域（市街地化の抑制や調整、自然環境の保護などを行政主導で行う土地）も価格高騰が見込まれるので、市町村の都市計画課に問い合わせてみましょう。
希望通りの土地はほとんどない
100％希望通りの土地が見つかることはほとんどありません。
高価な買い物だからと完璧な土地探しに固執しすぎると、なかなか決まらず後悔してしまう恐れも。ある程度妥協できる範囲で土地を選ぶことを心掛けてください。
土地選びの失敗例
希望通りの家が建てられなかった
土地を購入した後、家を建てようとしたら間取りや家の広さなどが建築基準にひっかかり、希望の家を建てられなかった…というケースも。
どんなに理想的な立地や広さの土地が見つかったとしても、理想の家が立てられなくては意味がありません。土地を契約する前に不動産会社やハウスメーカーに希望の家が建てられるかを相談し、納得したうえで土地を購入しましょう。
土地を購入後に欠点を見つけた
治安が悪かった・思ったより最寄り駅まで時間がかかった・道に街灯がなくて夜は真っ暗だった…といったように、土地を購入した後に問題が発覚するケースもあります。
土地の下見は1度だけでなく、時間を変えて数回行くようにして失敗するリスクを減らしましょう。
予算がオーバーしてしまった
予算に合った土地を購入したはずなのに、予算がオーバーしてしまった…という失敗例も。
土地代以外に不動産取得税や仲介手数料がかかったり、地盤調査をした結果、地盤改良工事や埋め立てなどの工事が必要になってしまったりといったことが理由です。
住まいのプロである工務店やハウスメーカー・不動産会社に必要な費用をしっかり確認し、予算をオーバーするリスクを抑えましょう。
希望の土地がなかなか見つからない・売れてしまった
土地の候補が見つかったものの、迷っている間にほかの人が購入してしまうというのもよくあるケースです。
ある程度条件を満たしているなら、思い切って購入を決めるのも手。予算枠を増やすか別エリアで探し直すのも一案です。
資金調達のコツ
融資の手続きをする
住宅ローンが下りる前にも、土地の購入代金や建設費用などの費用がかかります。
自己資金だけで払うのが難しいなら、住宅ローンが下りるまでの「つなぎ融資（土地先行融資）」を申請しましょう。住宅ローンが下りればつなぎ融資の返済は可能です。
国や自治体の補助金・助成金・税制優遇措置を活用する
土地を購入する際に利用できる公的資金がありますので、条件に当てはまるかどうか事前に確認しておきましょう。
- こどもエコすまい支援事業…子育て世代・若いご夫婦の世帯が省エネ性能を持つ住宅を建てる場合に補助金が受けられる
- LCCM住宅設備推進事業…省エネ性能・エネルギー消費量などがZEH基準である場合に補助金が受けられる
上記以外にも土地・住宅に関する地域ごとの助成金制度があるため、購入前に国や市区町村のホームページで補助金や助成金などの制度を確認しましょう。
住宅ローンを組む際の注意点
銀行やローン会社など、住宅ローンを組める会社はさまざま。金利や返済条件などが異なるため、自身が返済可能な借入先を吟味するのが肝要です。
住宅ローンの事前審査で落ちてしまうこともありえます。そんな時は、別の銀行や会社に依頼する、頭金を確保して借入額を減らすといった対策を取りましょう。
ホエールハウスでは、「資金セミナー」を実施しています。家づくりに必要なお金、増税の経過措置、補助金・減税制度など、土地購入におけるお金について詳しく学ぶことが可能。神戸で土地を探している方は、ぜひお気軽にセミナーご参加ください。
