築年数による住宅の耐震基準の違いとは？
旧耐震基準と新耐震基準
「耐震基準」とは、地震が起きた時に建物の中にいる人の安全を守るために、建築基準法によって定められた技術的な基準のこと。地震の被害を最小限にするために、地盤調査・床面積に対して必要な壁の分量・柱や梁などの接合部の強度など、さまざまなチェックポイントが設けられています。
「耐震基準」に関する法律は、大地震が起きるたびに改正されて厳しくなりました。
現在、日本の家屋は建てられた年代によって、「旧耐震基準」「新耐震基準」「2000年基準」の3つに分けられています。
・旧耐震基準
「耐震基準」の始まりは、1923年の関東大震災の翌年（1924年）に制定された「耐震規定」。1958年の建築基準法施行令改正で、より地震に強い家を建てるために、床面積あたりの必要な壁の長さ、土台・柱・梁・桁・筋交などの軸組の種類・壁倍率の改定が行われました。
基準は｢震度5程度の地震で大きな損傷を受けないこと｣です。
・新耐震基準
6,600戸の住宅が全壊した1978年の宮城県沖地震の後、1981年に建築基準法施行令大改正が行われ、「新耐震基準」が定められました。
「震度6～7程度の地震」から家を守るために必要な壁量や軸組。建物の「ねじれ」を防ぐために、耐力壁のバランスに配慮した設計を求められるようになりました。
2000年基準
1995年の阪神大震災の被害状況を受け、2000年に建築基準法が改正。
地盤調査が義務付けられ、柱や筋かいを固定する接合部の金物が指定されました。
【2023年版】耐震基準が変わる築年数とは
「北海道胆振東部地震（2018年）」「熊本地震（2016年）」など、震度7を超える地震が起こる時代。「震度5程度の中規模程度の地震に耐えられる」と規定されている「旧耐震基準」で建てられた家では、大地震が起きた時に心配です。
「新耐震基準」は、1981年（昭和56年）6月1日の建築基準法の改正で定められており、それ以前の家は「旧耐震基準」で建てられています。
2023年8月時点で確実に「旧耐震基準」で建てられているのは、1980年以前・築43年以上の家。ただし、これはあくまで目安となる築年数で、1981年6月1日以降に建った家がすべて「新耐震基準」の家というわけではありません。1981年6月1日時点で建築中だった家は「旧耐震基準」で建てられた可能性が高いため、しっかり確認をするようにしましょう。
築年数だけの判断はNG！耐震基準の確認方法
家を建てられた時の耐震基準が旧耐震基準か新耐震基準かは、「建築確認通知書」の「建築確認日」を調べるとわかります。
「建築確認通知書」がない場合は「建築確認済証」「検査済証」「建築確認の台帳記載事項証明書」などを取り寄せる方法も。
それぞれが1981年6月以降の日付であれば「新耐震基準」で建てられた家と考えてよいでしょう。
築年数が古い建物の耐震性は後から補強できる？
築年数が43年以上の「旧耐震基準」で建てられた家でも、耐震改修工事をすれば地震に強い家にすることができます。
耐震診断とは？
耐震診断とは、建物の耐震性を判定する調査のこと。1995年の阪神・淡路大震災の時に、1981年の「旧建築基準」で建てられた家に被害が集中したため、「旧耐震基準」の家に対して、耐震調査が盛んに行われるようになりました。
建築士事務所に所属する建築士や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人などに調査を依頼します。
耐震診断は、資料を基に調査する「予備調査」、現地に出向いて目視で行う「現地調査」、調査結果を総合的に評価する「耐震診断」といった流れで行われます。
費用の相場については、診断方法の違いによって以下のような差があります。
- 簡易診断…無料（自分で「建築確認日」や「検査証」の日付を調べるなど）
- 一般診断…10万円程度（専門家が壁などを壊さずに耐震補強工事の必要性を判断する）
- 精密診断…20万円程度（耐震補強工事が必要と思われた際に、専門家が壁などを壊して補強が必要な個所や方法を詳細に調査する）
目安として、延床面積が120㎡程度の在来軸組構法の木造住宅で総額40万円～50万円程度の調査費が掛かると考えると良いでしょう。
なお、耐震審査を受ける時には「耐震基準適合証明書」を取得することをおすすめします。
2022年度の税制改正で、建物の登記簿（登記事項証明書など）で昭和57年1月以降に建てられと確認できれば耐震基準適合証明書がなくても住宅ローン控除が可能になりましたが、「登録免許税の軽減」「不動産取得税の軽減」「固定資産税の軽減」「地震保険料の割引」など、耐震基準適合証明書のメリットは見逃せません。
耐震改修工事で行うこと。
耐震補強工事は次のような流れで行われます。
- 耐震性能評価結果にもとづいて、補強箇所を決めて工事の計画を立てる
- 工事費の見積もり
- 耐震補強工事
2019年10月、日本木材住宅耐震補強事業者協同組合が行った調査によると、補強工事をした人の7割が「200万円未満の工事費がかかった」と回答しています。
※参照元：
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合「木耐協調査データ令和元年10月発表」
https://www.mokutaikyo.com/dcms_media/other/tyousa_1910.pdf
工事によっては減税制度や国や自治体からの補助金が使えるので、補修工事が決まった段階で調べておくと良いでしょう。
耐震補強工事には「基礎のひび割れの補修や鉄筋の補強」「耐力パネル埋め込みによる壁の補強や鉄筋コンクリートの壁を増やす」「屋根材を交換して構造体そのものを軽くする」など、さまざまな方法があります。
耐震補強工事は、予算を抑えて最小限の部分だけ補強するもの。本格的に家の耐震性を高めたい人には「耐震構造」「免震構造」「制震構造」の建物にリフォームすることをおすすめします。
・耐震構造
建物の壁や柱、基礎などを強固にして、地震の衝撃に強い建物にします。耐力パネルの組み込みや、柱や梁の接合部を金物で補強する、ベタ基礎にして地盤を強化するなど、家そのものを壊れにくくする構造です。
・制震構造
耐震構造と比べると、地震による揺れを20%～30%程度軽減できるのが特徴。建物の柱や壁などに制振装置（ダンパー）やおもりを組みこむ。柱や梁の接合部分にサスペンションなどを設置。建物が地震の振動や衝撃を吸収して、倒壊や家具の転倒を防ぐ構造です。
・免震構造
建物の基礎部分に、積層ゴムやダンパーなどでできた免震装置を設置。地震の揺れを足元で吸収する構造。地震の揺れが直接建物に伝わらず、地震の力を40～60％軽減。ゆっくりと揺れるので家具も倒れにくく、建物の損傷も軽くなりますが、時間とコストが掛かることと、軟弱な地盤では使えないのがデメリット。
地震に強い家のチェックポイント
地震に強い家の条件は、「1981年以降の「新耐震基準」で建てられた家」「耐震・制震・免震構造を持った家」ですが、他にもチェックポイントがあります。
・家自体の重さ
家の質量が小さいほど揺れが小さくなるので地震の被害は少なくなります。日本の伝統的な陶器の屋根瓦は重く、壁材とのバランスが悪いと、地震の時に家が倒壊するリスクもあるので、建物の素材は慎重に検討するべきです。
・家の高さ
高い建物は上階になるほど揺れが大きくなるため、2階建て、3階建ての家よりも平屋の方が地震に強い家といえます。
・建物の形
地震に強い家の形はシンプルな「四角い家」。家の形が複雑になるほど地震のエネルギーを分散させにくいので、L字型やコの字形の家や、1階部分がビルトインガレージになった家などは、倒壊リスクが高いので、設計段階で注意が必要です。
・地盤
湖や沼、海や河川を埋め立てて造成された土地は地盤が軟弱です。
軟弱な地盤は、地震が起きると「地盤の液状化現象」を起こして、家が傾いたり沈んだりするリスクがあります。自分の住む地域をハザードマップで調べて、液状化の可能性があれば地盤改良工事を検討しましょう。
耐震基準と耐震等級の違いとは？
建築基準法で定められた「耐震基準」と似た言葉に「耐震等級」があります。
耐震等級は、2000年にできた「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づいたもので、耐震等級を持つ家は新耐震基準を満たしていることが前提条件になっています。
「耐震等級」は以下の3段階に分かれています。
- 耐震等級1…建築基準法で定められた耐震基準を満たす最低限の耐震性能（震度6強、7程度の地震でも倒壊しない）
- 耐震等級2…耐震等級1級の1.25倍相当の耐震強度
- 耐震等級3…耐震等級1級の1.5倍相当の耐震強度
耐震等級2以上の建物は「長期優良住宅」として地震保険料の割引や減税、補助金の交付などの優遇を受けられます。
自分の家の耐震等級は「住宅性能評価書」で確認できますが、品確法が制定されていない年代に建てられた家については「耐震診断」で調べてみましょう。
大震災でも倒壊ゼロ！耐震等級3を実現できる木造構法とは
木造構法で「耐震等級3」を実現している住宅工法が「SE（Safety Engineering：工学的に安全な）構法」。構造計算によって指定された強度の高い集積材とSE金物を使ったSE構法は筋かいが不要で、広がりのある大空間と耐震性の高さを両立できるうえ、東日本大震災や熊本地震でも倒壊ゼロの実績を誇っています。
ホエールハウスは、阪神大震災で大きな被害を出した兵庫県で唯一、すべての家を「SE構法」で建てているハウスメーカー。
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