※写真はイメージです。施工事例ではありません。
自分の好きを詰め込んだ、自分だけの空間を叶えられる注文住宅。
ここでは、実際に注文住宅を建てるのに必要な予算や、その内訳をご紹介していきます。
建築費
建築費とは、住宅の建物部分を建築するのにかかる費用のこと。
国土交通省が行った「令和2年度 住宅市場動向調査報告書（以降「調査報告書」）によると、建築費の全国平均は 3,235 万円、三大都市圏（首都圏、中京圏、近畿圏）の平均は3,327 万円で、三大都市圏の平均の方が全国平均より高いという結果が出ています。
建築費には土地代が含まれていないにもかかわらず、都会の方が多くかかっている主な理由として、都会の方が物価や人件費が高いこと、車両や材料などを保管するための費用が高くなることが挙げられます。
新築と建て替えの場合でも、建築費は変わります。
調査報告書では、新築の場合の全国平均は3,183万円で、建て替えの場合は3,555万円。
建て替えの場合は建築の前に解体する必要があるため、建築費は400万円ほど高くなるのです。
しかし、当然ながら建て替えであれば土地を購入する必要はありません。
規模や内容にもよりますが、総額で考えれば新築より建て替えの方が安く済むことがほとんどです。
土地購入費
土地購入費とは、家を建てる土地を買うためにかかる費用のことです。
調査報告書によれば、土地購入費の全国平均は1,353 万円で、三大都市圏の平均は1,861 万円。
全国平均と三大都市圏では約500万円も差があります。
理由はシンプルで、都会は土地代が高いから。
しかし、注文住宅の敷地面積で比べてみると、全国平均は244.6 平方ｍ、三大都市圏の平均は212.6平方ｍと全国平均の方が30平方ｍ以上敷地が広くなります。
当たり前ですが、同じ値段でより広い土地を買えるのは地方、ということ。
その分、都心に出るには交通費がかかりますが、頻繁に出かけないのであれば、郊外で買っても殆ど問題はありません。
生活スタイルや理想の生活を思い描きつつ、自分にあった場所を選びましょう。
諸経費（登記など）
諸経費とは、不動産登記など建築費や土地購入費以外にかかる事務的な費用や手数料のこと。
具体的には以下のような費用を指します。
- 所有権移転登記（土地を購入した場合必須）：4万円～5万円
- 建物表題登記（新築で建てる場合必須）：8万円～10万円
- 所有権移転登記（中古の場合必須）：2万円～3万円
- 抵当権設定登記（住宅ローンを使う場合必須）：5万円～10万円
- 住宅家屋証明書：1万円
- その他、書類取得費用や印紙代などの実費
自分で手続きすることもできますが、一般的には土地家屋調査士と司法書士に依頼します。
ハウスメーカーなどに注文住宅の建築を依頼した場合、手続きのサポートやフォローをしてくれることも多いので、不明な点や困った時は相談してみましょう。
一般的な予算はすべて含めて20〜30万円ほどですが、依頼先によって変動しますので、業態の異なる複数社から見積もりを取るのがおすすめです。
ハウスメーカー・工務店・設計事務所それぞれの費用
注文住宅を建てるには、ハウスメーカーか工務店、あるいは設計事務所に発注するパターンがほとんど。
それぞれ業態も費用も異なり、メリット・デメリットも異なります。
◯ハウスメーカー
- 特徴
- 全国各地に営業拠点があるため、施工可能な範囲が広い。用意された建材や設備などを組み合わせていくのが一般的なのでデザインなどの自由度は低いが、仕上がりは安定している。
- 工期
- システム化されているため短い
- 費用
- 高い
◯工務店
- 特徴
- 地域のことをよく知っているため、その地域に合わせた提案が可能。どんな家にするはかある程度自由に決められる。デザインのセンス、仕上がりなどは工務店次第。
- 工期
- 現場で建材の加工から行うため長い
- 費用
- 安い
◯設計事務所
- 特徴
- 設計事務所ならではのデザイン性の高さはもちろんのこと、間取りなども自由に決められ、要望をしっかり取り入れてくれる。また、定型ではない土地への対応力が高い。ただし、ゼロから相談しつつ決めていくため、時間と手間がかかる。
- 工期
- 現場は工務店に入ってもらうため、工務店同様長い
- 費用
- 内容によって変動
それぞれのいいところ・悪いところをしっかり踏まえた上で、自分にあった業者を選びましょう。
予算組みのために知っておきたい「住宅ローン」
ここでは、注文住宅の予算を算出するために知っておきたい住宅ローンの知識をまとめました。
住宅ローンの仕組み
住宅ローンとは、住居を購入する際にその資金を銀行などの金融機関から借りることを指します。
借りる側は、借りたお金とは別で金融機関に使用料として「利息」を支払わなければいけません。
利息の額は金融機関によって異なり、その割合を「金利」といいます。
住宅ローンは契約者本人とその家族が住むための住居に対して利用することができ、一般的なローンと比べると金利が低いのが特徴。
ローンでお金を借りるためには審査に通らなければいけませんが、住宅ローンの審査で重視されるのは「長期的に安定した収入が得られるかどうか」です。
住宅ローンの返済額は、借りた金額（借入金額）に利息を足した金額となり、基本的な返済の仕方としては、返済額を返済期間で割った金額を毎月支払う形になります。
返済期間は35年に設定する方が多いのですが、これは最長の返済期間を35年にしている金融機関が多いことによります。
借入可能額は幾らまで？
住宅ローンの借入可能額に決まりはありません。金融機関がいろいろな要素から該当者を精査し、どのくらいの金額を貸せるか検討して決まります。
一般的に金融機関が精査する要素としては、以下のものが挙げられます。
- 収入…収入はその人の返済能力そのものですので、当前ですがとても重要な要素です。
- 年齢…ローンは確実に完済されることが前提なので、基本的には定年より少し早く返済が終わるように期間を組みます。
- 借入残高…借入残高とは、住宅ローン以外に借りているお金のこと。他のローンで月にどのくらい支払わなければいけないのか、ということも審査に大きく反映されます。
- 生命保険に加入しているかどうか…返済者が死亡した場合でも返せるのかを判断するための審査項目。一部のローンは生命保険に加入していなくても組めることがありますが、基本的に住宅ローンを組む際には必須条件になります。
返済負担率って？
返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額を年収で割った割合のことで、住宅ローンの審査で見られる要素の1つ。
例えば年収が800万円で返済額が200万円の場合、返済負担率は25％になります。
返済負担率が何％から審査に引っかかるかは金融機関によって異なりますが、一般的に30％〜50％を審査基準にしている機関が多いと言われています。
返済負担率が高すぎるということは、年収のうちそれだけ返済にお金を回さなければいけないということ。
現時点でどのくらいの返済能力があるのか把握するためにも、借り入れの前に必ず計算しておくことをおすすめします。
フラット35とは
フラット35とは、住宅ローンの種類の名称です。
住宅ローンを支援する独立行政法人「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が提携して取り扱っている住宅ローンで、2003年から始まりました。
フラット35の特徴は、金利が返済の途中で変動しない固定金利だということ。
金融機関の金利は基本変動しますが、フラット35では変動しないため、最初に借りたときの金利で返済し続けることができます。
ただし、フラット35の金利は各金融機関によって異なるので、注意が必要です。
いちばん初めに決めた金利で返済し続けることになるため、最初の金利がとても重要になるのです。
返済期間の最長は35年、最短は15年です。
返済期間が20年以下の場合は21年以上の場合より金利が低くなるため、 20年以内で返済できそうな場合は返済期間を20年以内にしておきましょう。
一般的な住宅ローンでは連帯保証人が必要になる場合がありますが、フラット35では不要なのも大きな特徴です。
自己資金を踏まえた適切なローン計画の組み方
住宅ローンを利用する際に大切なのは、 今自分たちにはどのくらいの収入があって、その収入のうちどのくらいを返済に回さなければいけないのかをしっかりと把握すること。
毎月どのくらいのお金を返済に回せるのか理解した上で借り入れを行わなければ、返済以前に生活が立ちゆかなくなります。
まずは返済負担率を計算してみて、現場の自己資金と合わせてどのくらいの住宅ローンを組むのかを決めましょう。
その後、住宅ローンの審査を通るのに必要な要素を確認し、 借り入れの準備を行います。
住宅ローンは決して安いものではありません。必ず余裕を持ったローン計画を立てましょう。
神戸の住宅価格相場
神戸市の一戸建てを購入する場合の価格相場はこのようになります。
- 2LKD 3,248万円
- 3LDK 3,288万円
- 4LDK 3,934万円
- 5LDK 3,963万円
4LDKから大きく値段が上がりますが、それぞれの間に大きな差はありません。
注文住宅は建築費の他に土地購入費がかかりますが、神戸市の中でもエリアによって地価は大きく変わるため注意が必要です。
中心地である中央区は 坪単価平均約400万円なのに対し、北区や西区といった郊外は坪単価約30万円と、10倍以上の差があります。
神戸市を中心に西宮、芦屋などで注文住宅を手がける株式会社ホウェールハウスでは、定期的に家づくりに関するセミナーやものづくりのワークイベント、構造見学会や完成見学会などを実施しています。
家づくりセミナーでは「構造編」「耐震編」「パッシブデザイン編」などのほか、ご家族の成長に合わせた住宅ローンの返済計画の立て方を、「資金計画編」として事例を用いて分かりやすく解説しています。
セミナー以外でも、土地探しや住宅ローンのご相談はいつでも承りますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
